Rechtgrundlage

RECHTGRUNDLAGE

§ 30b KSchG Besondere Aufklärungspflichten des Immobilienmaklers

Gesetzestext    (Berücksichtigter Stand der Gesetzgebung: 1. Februar 2011)

(1) Der Immobilienmakler hat vor Abschluß des Maklervertrags dem Auftraggeber, der Verbraucher ist, mit der Sorgfalt eines ordentlichen Immobilienmaklers eine schriftliche Übersicht zu geben, aus der hervorgeht, daß er als Makler einschreitet, und die sämtliche dem Verbraucher durch den Abschluß des zu vermittelnden Geschäfts voraussichtlich erwachsenden Kosten, einschließlich der Vermittlungsprovision, ausweist. Die Höhe der Vermittlungsprovision ist gesondert anzuführen; auf ein allfälliges wirtschaftliches oder familiäres Naheverhältnis im Sinn des § 6 Abs. 4 dritter Satz MaklerG ist hinzuweisen. Wenn der Immobilienmakler kraft Geschäftsgebrauchs als Doppelmakler tätig sein kann, hat diese Übersicht auch einen Hinweis darauf zu enthalten. Bei erheblicher Änderung der Verhältnisse hat der Immobilienmakler die Übersicht entsprechend richtigzustellen. Erfüllt der Makler diese Pflichten nicht spätestens vor einer Vertragserklärung des Auftraggebers zum vermittelten Geschäft, so gilt § 3 Abs. 4 MaklerG.

(2) Der Immobilienmakler hat dem Auftraggeber die nach § 3 Abs. 3 MaklerG erforderlichen Nachrichten schriftlich mitzuteilen. Zu diesen zählen jedenfalls auch sämtliche Umstände, die für die Beurteilung des zu vermittelnden Geschäfts wesentlich sind.

I. Nebenkosten bei Kaufverträgen

1. Grunderwerbsteuer vom Wert der Gegenleistung 3,5% (Ermäßigung oder Befreiung in Sonderfällen möglich)
2. Grundbuchseintragungsgebühr (Eigentumsrecht) 1,1 %
3. Kosten der Vertragserrichtung und grundbücherlichen Durchführung nach Vereinbarung im Rahmen der Tarifordnung  des jeweiligen Urkundenerrichters sowie Barauslagen für Beglaubigungen und Stempelgebühren
4. Verfahrenskosten und Verwaltungsabgaben für Grundverkehrsverfahren (länderweise unterschiedlich)
5. Förderungsdarlehen bei Wohnungseigentumsobjekten und Eigenheimen - Übernahme durch den Erwerber: Neben der laufenden Tilgungsrate außerordentliche Tilgung bis zu 50% des aushaftenden Kapitals bzw. Verkürzung der Laufzeit möglich. Der Erwerber hat keinen Rechtsanspruch auf Übernahme eines Förderungsdarlehens.
6. Allfällige Anliegerleistungen laut Vorschreibung der Gemeinde (Aufschließungskosten und Kosten der Baureifmachung des  Grundstückes) sowie Anschlussgebühren und -kosten (Wasser, Kanal, Strom, Gas, Telefon etc.)
7. Vermittlungsprovision bei Inanspruchnahme eines Immobilienmaklers (gesetzlich vorgesehene Höchstprovision): bei Kauf, Verkauf oder Tausch von
• Liegenschaften oder Liegenschaftsanteilen
• Liegenschaftsanteilen, an denen Wohnungseigentum besteht oder
vereinbarungsgemäß begründet wird
• Unternehmen aller Art
• Abgeltungen für Superädifikate auf einem Grundstück

bei einem Wert
• bis Euro 36.336,42 je 4%
• von Euro 36.336,43 • bis Euro 48.448,49 je Euro 1.453,46
• ab Euro 48.448,50 je 3% von beiden Auftraggebern (Verkäufer und Käufer) jeweils zuzüglich 20% USt

II. Nebenkosten bei Mietverträgen

1. Vergebührung des Mietvertrages (§ 33 TP 5 GebG): 1% des auf die Vertragsdauer entfallenden Bruttomietzinses  (inkl. USt), höchstens das 18fache des Jahreswertes, bei unbestimmter Vertragsdauer 1%  des dreifachen Jahreswertes. Seit 1.7.1999 ist der Bestandgeber (bzw. in dessen Vertretung z.B. der Makler, Hausverwalter, Rechtsanwalt oder Notar)  verpflichtet, die Gebühr selbst zu berechnen und abzuführen. Bei befristeten Bestandverträgen
über Gebäude oder  Gebäudeteile, die überwiegend Wohnzwecken dienen, sind die Gebühren ab diesem Zeitpunkt mit dem Dreifachen des Jahreswertes begrenzt.

2. Vertragserrichtungskosten nach Vereinbarung im Rahmen der Tarifordnung des jeweiligen Urkundenerrichters.

3. Vermittlungsprovision bei Inanspruchnahme eines Immobilienmaklers:

Für die Berechnung der Provision wird der Bruttomietzins herangezogen.
Dieser besteht aus:
- Haupt- oder Untermietzins,
- anteilige Betriebskosten und laufende öffentliche Abgaben,
- Anteil für allfällige besondere Aufwendungen (z.B. Lift),
- allfälliges Entgelt für mitvermietete Einrichtungs- und

Ausstattungsgegenstände oder sonstige zusätzliche

Leistungen des Vermieters.
Rücktrittsrecht des Verbrauchers / der Verbraucherin Neben dem allgemeinen Rücktrittsrecht vom „Haustürgeschäft“ nach § 3 KSchG ist in § 30a KSchG ein weiteres Rücktrittsrecht des Verbrauchers / der Verbraucherin geregelt.

Wenn ein Verbraucher eine Vertragserklärung, die auf den Erwerb eines Bestandrechtes, eines sonstigen Gebrauchs- oder Nutzungsrechtes oder des
Eigentums an einer Wohnung, an einem Einfamilienwohnhaus oder an einer Liegenschaft, die zum Bau eines Einfamilienwohnhauses geeignet ist, „am selben Tag“ abgibt, an dem er oder sie das Vertragsobjekt das erste Mal besichtigt hat, so kann dieser Verbraucher oder diese Verbraucherin von ihrer Vertragserklärung zurücktreten, sofern der Erwerb der Deckung des dringenden Wohnbedürfnisses der Verbraucherin oder des Verbrauchers oder eines nahen Angehörigen dienen soll.

Dieses Rücktrittsrecht kann binnen einer Woche nach der Vertragserklärung des Verbrauchers ausgesprochen werden. Sofern ein Makler eingeschritten ist
und die Rücktrittserklärung an ihn gerichtet wird, bezieht sich der Rücktritt auch auf den Maklervertrag.

Für dieses Rücktrittsrecht ist es nicht erheblich, wer das Rechtsgeschäft angebahnt hat (in der Regel wird dies der oder die Verbraucherin sein, die
auf eine Annonce antwortet und den Abgeber oder Makler kontaktiert). Anders als das Rücktrittsrecht vom Haustürgeschäft, welches in § 3 KSchG geregelt
ist, gilt das Rücktrittsrecht vom Immobiliengeschäft (§ 30a KSchG) auch zwischen Verbrauchern.

Die Rücktrittsfrist beträgt eine Woche nach der Vertragserklärung. Anders, als nach § 3 KSchG beginnt die Frist also nicht erst, wenn ein von Verbraucher abgegebenes Anbot vom Abgeber angenommen und der Vertrag damit zustande gekommen ist. Die einwöchige Rücktrittsfrist beginnt erst dann zu laufen, wenn der Verbraucher eine Zweitschrift (Abschrift) der Vertragserklärung und eine Rücktrittsbelehrung enthalten hat. Die Rücktrittsbelehrung muss vollständig und klar sein, diesbezüglich wird auf die Rechtssprechung zu § 3 KSchG zurückgegriffen.

Grundvoraussetzung für dieses Rücktrittsrecht nach § 30a KSchG ist, dass die oder der Verbraucher die Vertragserklärung „am selben Tag“, an dem er das
Objekt das erste Mal besichtigt hat, abgegeben hat. Zur Auslegung des Begriffes „am selben Tag“ waren die Meinungen der Juristen bis zur Entscheidung des OGH vom 12.05.2009 (4 Ob 45/09k) durchaus nicht einhellig. In der zitierten, sehr spannenden Entscheidung, hat eine Verbraucherin am 24.10. um 16:00 Uhr
erstmalig besichtigt. Der Makler gab der Interessentin die Empfehlung, mit der Bank des Verkäufers die Voraussetzung zur Lastenfreiheit zu besprechen und hat keine Vertragserklärung verlangt oder erhalten. Am 25.10. war die Interessentin um 9:00 Uhr bei der Bank des Verkäufers, sie lehnte den Finanzierungsvorschlag dieser Bank ab, da sie eine anderwärtige Finanzierung für besser oder genauso tauglich hielt. Am 25.10. um 10:00 Uhr unterfertigte sie sodann das Kaufanbot und die Provisionsvereinbarung und vom Immobilienmakler wurde ihr sowohl die Vertragserklärung, das Kaufanbot, als auch ein Informationsblatt im Sinne des § 30b KSchG ausgefolgt. Am 27.10. erklärte der Ehemann der Interessentin gegenüber dem Makler telefonisch den Rücktritt vom Kaufanbot. Schlussendlich wurde dem klagenden Immobilienmakler die Provision vom OGH zugesprochen, da die Vertragserklärung nicht „am selben Tag“, als die erstmalige Besichtigung stattfand, abgegeben wurde. Die Interessentin hatte Zeit, ihre Entscheidung zu „überschlafen“. Der OGH bestätigt, dass unter dem Begriff „am selben Tag“ grundsätzlich der Kalendertag der erstmaligen persönlichen Besichtigung des Kaufobjektes unter Abgabe der Vertragserklärung zu verstehen ist.

Nur in besonderen Ausnahmefällen, wenn der oder die Interessentin zwischen Besichtigung und Vertragserklärung keine Gelegenheit hatte, die Vor- und Nachteile des Geschäftes abzuwägen, kann es – auch dies wird höchstgerichtlich erwähnt – dazu kommen, dass nicht mit dieser am Wortlaut orientierten Auslegung, sondern mit der „24-Stunden-Regel“ operiert wird. Solch ein besonderer Ausnahmefall, den der Oberste Gerichtshof selbst erwähnt, kann dann gegeben sein, wenn die Besichtigung in den späten Abendstunden stattgefunden hat und die daran anschließende Vertragserklärung erst nach Mitternacht abgegeben wurde. Die Kaufinteressentin hatte ausreichend Gelegenheit, den Entschluss zu überdenken; sie hatte einen Banktermin noch vor Abgabe der Vertragserklärung und darüber hinaus mit dem Makler im Zuge der Abgabe der Vertragserklärung auch ein erfolgreiches) Gespräch zur Herabsetzung des Kaufpreises geführt, da am benachbarten Grundstück (einem Reitstall) ein „Misthaufen“ befindlich war.

Makler, die keine wie auch immer geartete Diskussion aufkommen lassen wollen, sind jedoch gut beraten, wenn sie zwischen dem Erstbesichtigungstermin und der Vertragserklärung des Verbrauchers / der Verbraucherin 24 Stunden vergehen lassen.

(OGH 23.06.2009, 3 Ob 108/09t)

§ 30 Abs. 2 Ziffer 3 (1. Fall) MRG sieht einen gesetzlichen Kündigungsgrund vor, wenn der Mieter vom Mietgegenstand einen erheblich nachteiligen Gebrauch macht – in den Worten des Gesetzgebers – den Mietgegenstand in arger Weise vernachlässigt.

Für die Verwirklichung dieses Kündigungsgrundes ist ein Verschulden nicht erforderlich. Im Regelfall ist eine erhebliche Verletzung der Substanz des
Mietgegenstandes oder zumindest eine Substanzgefährdung erforderlich. Werden allerdings wichtige wirtschaftliche Interessen des Vermieters verletzt, kann
der Kündigungsgrund auch dann vorliegen, wenn keine Substanzschädigung oder zumindest Substanzgefährdung erfolgt.

Es reicht vielmehr, wenn das vertragswidrige Verhalten geeignet ist, den Ruf oder wichtige wirtschaftliche oder sonstige Interessen des Vermieters zu
schädigen oder zu gefährden.

Diesen Aspekt des Kündigungsgrundes, der Schädigung des Rufs oder der wirtschaftlichen oder sonstigen Interessen des Vermieters hat der OGH in der Entscheidung vom 23.06.2009, 3 Ob 108/09t abermals als wesentlichen Kündigungsgrund hervorgehoben. Im Anlassfall war streitgegenständlich, dass eine Mietergesellschaft im Zuge eines behördlich genehmigten und beauftragten Austausches eines „Magnetresonanztomographen“ ohne Zustimmung der Hauseigentümer ein „Quench-Rohr“ verlegen ließ, das so verlaufen ist, dass die geplante Verputzung der Feuermauer aus technischen Gründen abgebrochen werden musste. Gerüststehkosten in der Höhe von zumindest EUR 8.884,51 sind aus Anlass dieses Mieterverhaltens entstanden. Dennoch wird
der Kündigung vom Obersten Gerichtshof keine Folge gegeben. Für die beklagteMietergesellschaft sprach, dass der Gerätetausch samt Führung des „Quench-Rohres“ behördlich genehmigt wurde, die Mietergesellschaft sich eines Fachunternehmens bediente, welches einen Detailplan für die Installierung des Gerätes samt „Quench-Rohr“ erstellte. Als die Mietergesellschaft davon erfuhr, dass die Situierung dieser Einrichtung eine Gefahr für Bauarbeiter darstellen könne, ließ sie eine Schutzvorrichtung anbringen, die geeignet war, die Gefährdung von Arbeitern zu unterbinden, wenn diese unterwiesen sind, was im Falle eines „Quench“ (Heliumaustritts) zu tun ist.

Auch diese Kündigung – wie viele andere Kündigungen im Sinne des § 30 Abs. 2 Ziffer 3 (1. Fall) MRG – scheitert an einer weiteren gesetzlichen bzw. von
der Judikatur entwickelten Voraussetzung, dass dem Mieter die Nachteiligkeit seines Gebrauchs bewusst oder die Schädlichkeit seines Verhaltens objektiv
erkennbar war. Diese Erkennbarkeit wird vom OGH unter Zugrundelegung der behördlichen Genehmigung der mieterseits durchgeführten Arbeiten verneint.

Unberücksichtigt bleibt in dieser OGH Entscheidung, dass die Mietergesellschaft dem zitierten Sachverhalt folgend, keine Genehmigung für
die Durchführung der Arbeiten durch den Vermieter eingeholt hat. Aus dem Sachverhalt wird auch nicht klar, ob die Mietergesellschaft für den
verursachten Schaden von EUR 8.884,51 aufgekommen ist bzw. ob die Vermieter ausschließlich an der Kündigung und nicht an der Refundierung des Schadens – im Wege des Schadenersatzrechtes – interessiert waren.

Die Wohnrechtsnovelle 2009 (WRN 2009) bringt in verschiedenen Gesetzen, so im Mietrechtsgesetz (MRG), dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG), dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) und dem Heizkostenabrechnungsgesetz sowie im Richtwertgesetz kleinere, vor allem wirtschaftlich motivierte punktuelle Änderungen.

Die große Neuregelung der Erhaltungspflicht, wie sie aufgrund der ersten Entscheidungen des OGH zur Frage der Erhaltung im Mietrecht „Klauselentscheidungen“) virulent geworden ist, wurde vom Gesetzgeber nicht in Angriff genommen. Die letzte Thermenentscheidung des OGH (5 Ob 17/09z) relativiert die Überlegungen zu einer größeren Gesamtnovelle des MRG; in Anbetracht der nunmehr erfolgten Klarstellungen des OGH ist fraglich, ob solch eine Gesamtnovelle überhaupt noch nötig ist.

Die Richtwerte werden infolge der Novelle 2009, welche diesbezüglich mit 31.03.2009 in Kraft tritt, künftig nicht mehr jährlich, sondern nur noch alle zwei Jahre valorisiert und zwar erstmals zum 01.04.2010. Heuer bleibt also der Richtwert unverändert und es wird künftig nur noch alle zwei Jahre eine Anpassung geben. Hierbei handelt es sich eindeutig um eine Anlassgesetzgebung; vor dem Hintergrund wirtschaftlich schwieriger Zeiten sollte eine Belastung der privaten Haushalte durch das jährliche Ansteigen der Richtwerte und damit der Valorisierung des Mietzinses vermieden werden. Ob dies ein verfassungsgesetzlich bedenkliches „Sonderopfer“ der Vermieterseite darstellt und / oder ob diese Anlassgesetzgebung bei Besserung der allgemeinen Wirtschaftssituation
rückgängig gemacht wird, bleibt abzuwarten.

Durch den neuen § 16b MRG werden eine Vielzahl an Sach- und Rechtsfragen rund um die Kaution im Mietrecht neu geregelt:

-) Eine nicht bereits als Sparbuch übergebene Kaution ist zukünftig vom Vermieter entweder auf einer Spareinlage fruchtbringend (verzinst) oder in einer hinsichtlich Verzinsung, Sicherheit (der Gesetzgeber meint die Einlagensicherung) und Abgrenzung vom Vermietervermögen gleichwertiger Art zu veranlagen. Eine Kautionsbestellung, durch eine Bankgarantie, ist weiterhin zulässig. Es ist darauf zu achten, dass es sich um eine abstrakte Bankgarantie handelt, die jedenfalls auszuzahlen ist. Einwendungen aus dem Grundgeschäft (die Frage, ob die Kaution zu Recht gezogen wurde oder nicht) dürfen nicht zulässig sein.

Nur dadurch wird die abstrakte Bankgarantie zu einem gleichwertigen Sicherungsmittel; dem Mieter kommt sowohl bei der übergebenen Barkaution als auch bei einer als Sparbuch übergebenen Kaution die Rolle als Anspruchsteller im Rückforderungsverfahren zu. Der Vermieter soll jedenfalls aus der Kaution sofort seine (allenfalls auch nur vermeintlichen)

Ansprüche befriedigen können. Nachfolgend im Gerichtsverfahren ist zu klären, ob die Kaution zu Recht gezogen wurde. Es empfiehlt sich darüber hinaus, nur Bankgarantien größerer Bankinstitute, welche auch ihren Sitz im Inland haben, zu akzeptieren.

Die vom Gesetzgeber angesprochene fruchtbringende Veranlagung bedeutet, dass eine ständige Beobachtung des Kapitalmarktes nicht erforderlich ist. Die bestmögliche Verzinsung ist nicht gefordert.

-) Bei Vertragsende ist dem Mieter die Kaution samt Zinsen unverzüglich zurückzustellen, soweit sie nicht zur Tilgung berechtigter Vermieterforderungen (z.B. Schäden am Bestandobjekt, Mietzinsrückstand) heranzuziehen ist. Mit der Verpflichtung zur unverzüglichen Zurückstellung meint der Gesetzgeber, dass unmittelbar nach Rückstellung des Mietobjektes den Vermieter die Verpflichtung trifft, zügig alle notwendigen Maßnahmen zur Feststellung allfälliger Forderungen durchzuführen. In manchen Mietverträgen gab es eine vertraglich vereinbarte Überlegungsfrist, z.B. eine Prüffrist von vier Wochen, manchmal sogar acht Wochen; diese ist vom Gesetzgeber offensichtlich nicht erwünscht. Eine angemessene Prüf- und Überlegungsfrist wird der Vermieter, welcher den Schadensumfang im Zuge einer Wohnungsbegehung vermutlich nicht am Tag der Rückstellung des Objektes (auch der Höhe nach) feststellen kann, zuzubilligen sein. Wochenlange oder gar monatelange Säumigkeiten des Vermieters sind mit dem neuen Gesetz zweifellos nicht vereinbar, zumal Kostenvoranschläge für die Behebung der Schäden erfahrungsgemäß in kurzer Frist eingeholt werden können. Eine gesetzliche Sanktion für den Verstoß gegen diese Vorschrift gibt es nicht. Ab Fälligkeit der Kaution ist allerdings dem Mieter – im Falle des Obsiegens im gerichtlichen Verfahren – auch der Zinsenschaden aus der Verzögerung zu bezahlen.

-) Im Konfliktfall sind nunmehr Rechtsstreitigkeiten über Rückforderungsansprüche des Mieters (aus der Kaution), selbst im Teilanwendungsbereich des MRG, im mietrechtlichen Außerstreitverfahren zu prüfen. Dies kann in Wien zu einer Entlastung der Gerichte führen, da dem Bezirksgericht die Schlichtungsstelle zwingend vorgelagert ist. Obwohl nunmehr in mietrechtlichen Außerstreitverfahren ein Kostenersatz stattfindet, kommt es infolge der gesetzlichen Streitwerte im Sinne des § 10 Punkt 3 RATG zu einer Kostenerleichterung für Mieter, welche ein reduziertes Kostenrisiko infolge des gesetzlich reduzierten Streitwertes im mietrechtlichen Außerstreitverfahren gewärtigen können. Methodisch stellt dies einen Bruch im Gesamtsystem des MRG dar, da bislang stets der Grundsatz vorgeherrscht hat, dass strittige Sachverhalte von den Bezirksgerichten im ordentlichen Rechtsweg (sohin nicht im mietrechtlichen Außerstreitverfahren) geprüft werden müssen; wie die Schlichtungsstellen der Gemeinden, welche im Sinne des § 39 MRG den Gerichten (dort wo Schlichtungsstellen eingerichtet sind), vorgelagert sind, mit der Herausforderung der Feststellung strittiger Sachverhalte in mietrechtlichen Außerstreitverfahren umgehen werden, bleibt
abzuwarten.

Infolge der sukzessiven Kompetenz des § 40 MRG kann die Entscheidung der Gemeindeschlichtungsstelle begründungslos durch Anrufung des Gerichtes beseitigt werden; gleiches gilt, wenn die Schlichtungsstelle nicht binnen drei Monaten die Rechtssache zum Abschluss bringt. Dies kann durchaus dazu führen, dass bei zukünftigen Kautionsrückforderungsverfahren ein gewisser, mindestens drei Monate andauernder Zeitverlust entstehen kann.

-) Bei Insolvenz des Vermieters darf die Kaution (natürlich) nicht für „mietvertragsfremde“ Ansprüche, insbesonders nicht zur Befriedigung der Gläubiger des Vermieters herangezogen werden. Diese sinnvolle Novellierung setzt voraus, dass ein Kautionssparbuch ausdrücklich als solches bezeichnet und gewidmet wird. Damit wird dem Bankinstitut und allen im Zuge eines Insolvenzverfahrens Beteiligten deutlich signalisiert, dass Fremdgeld vorliegt, welches gesetzlichen Absonderungsansprüchen unterliegt. In diesem Zusammenhang ist auch zu erwähnen, dass beim Zusammenfallen von Mietvertragsende und Vermieterinsolvenz der Mieter ein Recht auf abgesonderte Befriedigung seines Rückstellungsanspruches aus der Kaution hat (der Anspruch auf Rückerstattung der Kaution unterliegt also nicht der Konkursquote).

Die gesamte Neuregelung gilt auch im Teilanwendungsbereich des § 1 Abs. 4 MRG, nicht aber für reine ABGB Verträge und ist mit 01.04.2009 in Kraft getreten. Für Verträge, welche vor dem 01.04.2009 abgeschlossen wurden, gilt, dass der Vermieter die von ihm entgegengenommene (Bar-) Kaution, so er sie noch nicht veranlagt hat, innerhalb einer Übergangsfrist bis 30.09.2009 auf einem Sparbuch in oben angeführtem Sinne zu veranlagen hat. Diese Vorschrift wird zu einer erheblichen wirtschaftlichen Belastung der Vermieter führen, welche die bislang in ihrem freien Eigentum befindlichen Kautionen nunmehr aus ihrem Vermögen aussondern und deutlich als Fremdgeld (Kautionssparbuch) verwahren müssen.

Weiters wurde die Frage der Kostentragung des Energieausweises einer umfassenden Regelung unterzogen. Bei dem MRG unterliegenden Mietverhältnissen kann der Vermieter die für die Erstellung des Energieausweises für das gesamte Gebäude aufgewendeten Kosten als Ausgabenposition in der Hauptmietzinsabrechnung ansetzen. Die Mieter haben im Gegenzug ein Einsichts- und Kopierrecht. Die Hauptmietzinsreserve im Sinne des § 20 MRG ist nur eine fiktive Verrechnungsposition; im Ergebnis hat der Vermieter aus den (Mietzins-) Einnahmen die Kosten des Energieausweises ohne Anspruch auf Ersatz durch die Mieter zu tragen.

Im Wohnungseigentum ist der Verwalter im Rahmen der ordentlichen Verwaltung dazu verpflichtet, einen höchstens 10 Jahre alten Energieausweis für das gesamte Gebäude zum Gebrauch durch den jeweiligen Wohnungseigentümer vorrätig zu halten, die Kosten sind Aufwendungen der Liegenschaft und somit von allen Wohnungseigentümern nach ihren Miteigentumsanteilen zu tragen. Die Mehrheit der Wohnungseigentümer kann den Hausverwalter ausdrücklich anweisen, keinen Energieausweis einzuholen.

Im WGG sind die Kosten für den Energieausweis aus dem Erhaltungs- und Verbesserungsbetrag zu decken.

Die den Energieausweis betreffenden Regelungen (Kostentragungsvorschriften) treten rückwirkend mit 01.01.2009 in Kraft.

§ 24 Abs. 2 WEG, welcher die Bevollmächtigung im Zuge der Äußerungs- und Stimmrechte von Wohnungseigentümern regelt, wurde ebenfalls novelliert. Das Stimmrecht des Wohnungseigentümers ist prinzipiell übertragbar, die Vertretungsbefugnis ist durch eine darauf gerichtete schriftliche Spezialvollmacht,  welche höchstens drei Jahre alt sein darf oder nunmehr auch neu durch eine schriftliche Vorsorgevollmacht, welche den Voraussetzungen des § 284 f ABGB entspricht, nachzuweisen.

Da die Vorsorgevollmacht eine Beschränkung für drei Jahre nicht vorsieht und diese gesetzliche Vorsorgevollmacht im Sinne des § 284 f ABGB als ausreichend angesehen wird, gilt die Dreijahresbeschränkung für die Vorsorgevollmacht zur Übertragung des Stimmrechtes nicht.

Von großer Bedeutung ist die Neuerung des Heizkostenabrechnungsgesetzes, nunmehr ist im mietrechtlichen Außerstreitgesetz, auch die inhaltliche Richtigkeit einer Heizkostenabrechnung und nicht nur die Vollständigkeit, überprüfbar.

IMMOBILIENMAKLERGESETZ